Jakie dokumenty są niezbędne do sporządzenia aktu notarialnego sprzedaży i bezpiecznego zakupu nieruchomości (Część I.)

Jakie dokumenty są niezbędne do sporządzenia aktu notarialnego sprzedaży i bezpiecznego zakupu nieruchomości

 

Sprzedaż nieruchomości – działki, mieszkania/lokalu z urządzoną księgą wieczystą, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu (mieszkanie z zasobów Spółdzielni Mieszkaniowej), można przeprowadzić jedynie na podstawie umowy sprzedaży dokonanej w formie aktu notarialnego, przygotowanej przez notariusza.

Zgodnie z przepisami Kodeksu Cywilnego – art. 158, nie można przenieść (poprzez sprzedaż) własności nieruchomości bez formy aktu notarialnego. Taka czynność zostałaby uznana za nieważną i dlatego nie może być podstawą do wprowadzenia zmian w Księdze Wieczystej prowadzonej dla nieruchomości przez Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych.

Wyjaśnię i opiszę dokumenty, jakie należy przygotować i sprawdzić, przed podpisaniem aktu notarialnego.

Przy czynności notarialnej notariusz stwierdza tożsamość osób biorących w niej udział na podstawie dokumentów przewidzianych prawem: dowodu osobistego, paszportu, karty pobytu lub innych (w szczególnych przypadkach).

I. Sprzedaż działki:

1. Numer księgi wieczystej / odpis z księgi wieczystej – do pobrania z Sądu Rejonowego – Wydział Ksiąg Wieczystych;

2. Podstawa nabycia nieruchomości – jeden z wymienionych dokumentów:

  • wypis aktu notarialnego umowy sprzedaży, darowizny,

  • prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku,

  • akt poświadczenia dziedziczenia,

    3. Zaświadczenie właściwego miejscowo Naczelnika Urzędu Skarbowego stwierdzające, że podatek od spadków i darowizn został zapłacony lub że nabycie jest zwolnione od podatku albo że zobowiązanie podatkowe wygasło wskutek przedawnienia – w sytuacji, gdy :

  • nabycie nastąpiło w drodze darowizny, polecenia darczyńcy,

  • nabycie nastąpiło w drodze spadku lub zasiedzenia,

  • nieodpłatnego zniesienia współwłasności i zachowku po dniu 01 stycznia 2007 roku,

    4. Zaświadczenie określające, czy nieruchomość znajduje się w obszarze rewitalizacji. Sprzedaż nieruchomości znajdującej się na terenie takiej strefy jest możliwe, przy zachowaniu prawa pierwokupu na rzecz Miasta/Gminy. W praktyce transakcja może zostać sfinalizowana w następujący sposób:

  • nieruchomość nie znajduje się na obszarze objętym rewitalizacją – nie występuje prawo pierwokupu na rzecz Miasta/Gminy i sporządzana zostaje umowa sprzedaży w formie aktu notarialnego.

    nieruchomość leży na obszarze rewitalizacji – występuje prawo pierwokupu na rzecz Miasta/Gminy. Nie będzie możliwa od razu sprzedaż nieruchomości aktem notarialnym, gdyż czynność taka byłaby wadliwa prawnie. W pierwszej kolejności należy u notariusza podpisać umowę warunkową sprzedaży. Następnie notariusz przesyła umowę warunkową sprzedaży celem ustalenia, czy Miasto/Gmina skorzysta z prawa pierwokupu. Jeżeli podmiot uprawniony nie skorzysta z prawa pierwokupu będzie można przystąpić do podpisania ostatecznej umowy sprzedaży.

    5. Zaświadczenie ze Starostwa Powiatowego – potwierdzające, że nieruchomość jest lub nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu i, że jest lub nie jest objęta decyzją starosty (o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy o lasach) określającą zadania z zakresu gospodarki leśnej,

  • nieruchomość nie znajduje się na obszarze objętym uproszczonym planem urządzenia lasu – nie występuje prawo pierwokupu na rzecz Miasta/Gminy i sporządzana zostaje umowa sprzedaży w formie aktu notarialnego.

  • nieruchomość znajduje się na obszarze objętym uproszczonym planem urządzenia lasu – zgodnie z ustawą o lasach (art 37a), w przypadku sprzedaży gruntu Skarbowi Państwa przysługuje prawo jego pierwokupu. Nie będzie możliwa od razu sprzedaż nieruchomości aktem notarialnym, gdyż czynność taka byłaby wadliwa prawnie. W pierwszej kolejności należy u notariusza podpisać umowę warunkową sprzedaży. Następnie notariusz przesyła umowę warunkową sprzedaży celem ustalenia, czy Skarb Państwa skorzysta z prawa pierwokupu. Jeżeli podmiot uprawniony nie skorzysta z prawa pierwokupu będzie można przystąpić do podpisania ostatecznej umowy sprzedaży.

    6. Zaświadczenie z Gminy – o przeznaczeniu nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub o jego braku (może być też wypis z planu),

  • 7. Dane osobowe stron czynności , tj. imiona, nazwisko, imiona rodziców, stan cywilny, nr i seria dowodu osobistego/paszportu, PESEL, adres zamieszkania; w przypadku firm – nazwa firmy, siedziba oraz numer KRS,

  • 8. Cena sprzedaży,

    9. Warunki i data wydania przedmiotu umowy,

    10. Jeżeli działka ma być wydzielona do nowej księgi wieczystej – wypis z rejestru gruntów wraz z wyrysem (dla celów wieczystoksięgowych),

    11. Ostateczna decyzja zatwierdzająca podział/scalenie nieruchomości, wykaz zmian danych ewidencyjnych oraz wypis z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej (dla celów wieczystoksięgowych) – jeżeli przedmiotem umowy jest nieruchomość (lub jej część), która uległa podziałowi/scaleniu geodezyjnemu (scaleniu), a podział ten nie został ujawniony w księdze wieczystej,

    21. Oświadczenie banku o udzieleniu kredytu oraz umowa kredytowa – w przypadku gdy nabycie jest finansowane ze środków pochodzących z kredytu bankowego.

Categories: Uncategorized